Sea homes nekretnine, kako rješiti stambeno pitanje?

Rješavanje stambenog pitanja u uvjetima kada cijene nekretnina nastavljaju rasti a plaće u velikoj mjeri “pojede“ inflacija, postaje noćna mora. Mladi ne svojom voljom ostaju živjeti s roditeljima ili biraju podstanarstvo.
Smanjen interes mladih za kupnjom nekretnina je vezan za cijene stambenih kvadrata jer cijena stambenog kvadrata je u rangu barem tri prosječne hrvatske plaće.
Kada je riječ o priobalju, situacija je još nepovoljnija nego u Zagrebu jer cijene nekretnina nerijetko su više, a stranci koji su glavni kupci, nekretnine kupuju u predprodaji u gotovini.
U Dalmaciji na ponudi skoro da i nema stambenih nekretnina koje su pogodne da bi se na njih mogao dignuti hipotekarni kredit. Nekretnina mora biti završena, ishodovana uporabna dozvola, etažirana, a znamo da se nekretnine na Jadranu prodaju se prije završetka građenja i ishodovanja sve potrebne vlasničke dokumentacije, a ako se nešto i nađe onda je to „ostalo“ iz nekog razloga ( prevelika, precjenjenja ili neadekvatna nekretnina…).
Susrećem se redovito s mladim ljudima koji bi htjeli rješiti svoje stambeno pitanje ali nemaju sve relevantne informacije. Naprimjer u banci dobiju podatak koliko se maksimalno mogu zadužiti s obzirom na visinu svog dohodka, ali banke neće odmah podijeliti informaciju da se nijedna nekretnina ne financira 100% hipotekarnim kreditom, već banka šalje svog procjenitelja koji radi procjenu nekretnine. Tržišna cijena i procjenjena vrijednost nekretnine nisu dva ista pojma i mogu se razlikovati i za više od 25%. Ukoliko razmišljate o kupnji zemljišta, hipoteku možete dignuti tek nakon kupnje zemljišta i ishodovane građevinske dozvole. Kako još uvijek veći broj „starijih“ nekretnina nema kompletiranu vlasničku dokumentaciju ili nisu usklađeni upisi Katastra i Zemljišnika, takve nekretnine nisu „odmah“ pogodne za terećenje kreditom. Mnogi Prodavatelji nisu voljni čekati da se potencijalnom Kupcu odobri kredit, posebno tijekom prodajne sezone, jer Prodavatelji su sigurni da u kraćem roku i s manje peripetija mogu prodati nekretninu „gotovinskom kupcu“.
Osim nedostatka novca, stručnjaci kažu da mladi sve više izbjegavaju kupnju stana i zbog toga što je na njihovoj ljestvici vrijednosti visoko pozicionirana fleksibilnost. Mladi ljudi ne žele svoju sudbinu vezivati uz stambeni kredit, pa čak ni uz vlasništvo nad nekretninom. Tim više što mnogi i ne planiraju trajno živjeti u Hrvatskoj, što i svjedočimo, puno se mladih ljudi iselilo iz Hrvatske, tražeći finacijsku stabilnost.
Ne mogu se u potpunosti složiti sa svim gore navedenim i ne mislim da mladi ljudi izbjegavaju ili odlažu kupnju svoje prve nekretnine, mislim da je mladima uskraćen san o posjedovanju nekretnine i to ne zato što bi tako htjeli, nego zato što nemaju izbora. Kao razlog za to su visoke cijene nekretnina, visoke kamatne stope, nedostatak adekvatnog stambenog prostora na tržištu nekretnina, inflacija te drastične promjene na tržištu rada, na kojem je sve manje stalnih poslova i stabilnih prihoda.
Onima koji ne žele iseliti i koji ne žele živjeti s roditeljima ostaje podstanarstvo. Cijene najma stana su odletjele u nebo pa posljednjih godina nije izuzetak da se za najam stana traži i tisuću eura mjesečno. Veliki problem osim cijene mjesečnog najma je i poseban problem to što stanodavci često tjeraju podstanare iz stana na početku turističke sezone, budući da stan koji izvan sezone daju u klasičan najam tijekom ljetnih mjeseci postaje apartman za rentanje turistima. Tako, naime, mogu puno više zaraditi nego što je slučaj kod “klasičnog” najma.
Ukoliko niste obeshrabreni, evo što je potrebno za kupnju nekretnine kreditom?
Potrebno je biti kreditno sposoban, a kreditna sposobnost se dokazuje s 3 zadnje platne liste. U pravilu, iznos rate kredita ne smije biti veći od 1/3 vaših redovitih primanja.
Pronaći nekretninu koja zadovoljava zahtjeve banaka, prilikom traženja nekretnine, ključne su tri stvari: stanje u zemljišnoj knjizi usklađeno sa katastrom, vlasnički list bez ikakve zabilježbe terećenja, Uporabna dozvola.
Imati minimalno 25% vrijednosti nekretnine u gotovini. Niti jedna banka neće financirati cijeli iznos vrijednosti nekretnine. Banka u pravilu financira oko 80 do 90 % procijenjene vrijednosti, a imajte na umu da dogovorena prodajna cijena i procijenjena vrijednost mogu se razlikovati.
Trajanje cijelog procesa ishodovanja stambenog kredita ovisi o visini traženog iznosa, agilnosti procjenitelja nekretnina i naravno od kompleksnosti manjih problema koji iskrsnu tokom samog procesa. U najboljem slučaju, ako su svi dokumenti spremni i valjani, očekivano vrijeme od predaje do odobrenja kredita je oko 45 dana. Čak i ako se oduži, budite strpljivi i uporni jer nekretnina se ne kupuje svaki dan.
Planirati sve troškove kupnje i kreditiranja. Kada se bavimo kupnjom nekretnine, ne smijemo zaboraviti na dodatne troškove. Osim cijene same nekretnine, tu su troškovi posredovanja, poreza na promet nekretninama, troškovi obrade kredita, troškovi procjenitelja nekretnina, te bilježnički troškovi soleminizacije kupoprodajnog ugovora . Ovi troškovi se često zanemaruju, ali mogu značajno utjecati na budžet. Pravilno planiranje omogućuje da se usredotočite na kvalitetu odabira nekretnine i uspješno zatvorite transakciju.
Stjecanje vlastite nekretnine je ispunjenje snova za mnoge. Važno je napraviti dobru pripremu, pažljivo analizirati uvjete, birati pravu nekretninu i pravovremeno obaviti potrebne korake. Kroz sve to, informirane odluke osiguravaju da proces kupnje bude glatko iskustvo i da se ostvari dugogodišnji san o vlastitom domu.